Evolución del mercado inmobiliario a través de los FIBRAs

Recientemente Fibra Uno (FUNO) el primer fideicomiso de inversión en bienes raíces o FIBRAS cumplió una década desde su salida en la bolsa de valores mexicana abriendo las opciones para inversionistas patrimoniales e institucionales dentro del sector de real estate en el país.

Este vehículo de inversión se enfocó en la adquisición y construcción de inmuebles que generaron rentas dentro de México y cuyo resultado del flujo de esta operación sería repartido a los inversionistas, a través de dividendos trimestrales.

El régimen fiscal atractivo fue un elemento determinante para atraer a más participantes que entre el 2012 y el 2018, copan el mercado inmobiliario mexicano en distintos sectores como el industrial, oficinas, educativo, comercial, hotelero, residencial y de auto almacenamiento.

Dentro del sector de oficinas encontramos a Fibra Danhos con 4 edificaciones, que ofrecen cerca de 122 mil metros cuadrados clase A, entre ellas la Torre Virreyes, que representa cerca del 14% de su actual portafolio, donde también se incluyen inmuebles comerciales y de usos mixtos.

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En el ámbito industrial existen varios participantes destacados junto con FUNO como son Fibra Prologis, Fibra Macquarie, Fibra Monterrey y Terrafina, entre otros.  

En la actualidad Prologis exhibe un portafolio industrial repartido por el territorio nacional incluyendo la capital, MonterreyGuadalajaraTijuanaCiudad Juárez y Reynosa. En Ciudad de México cuentan con 52 inmuebles industriales con poco más de 1.1 millón de metros cuadrados, concentrados en TolucaTepotzotlán y Cuautitlán, con una ocupación del 96.3% según señalan en su portal.

Fibra Monterrey por su parte, presenta su portafolio diversificado por ubicación, tipo de propiedad o sector, clientes, moneda y vencimiento, lo que debe ser un elemento fundamental en disminución de riesgo atractivo para cualquier inversionista. 

Destaca su mayor volumetría en Saltillo Parque Industrial Alianza Derramadero con 82.6 mil metros cuadrados. Según Solili a Mayo 2021, el corredor Saltillo donde se ubica este parque industrial tiene 106 propiedades industriales, con 26 espacios disponibles lo que alcanza un total de 99 mil metros cuadrados con naves desde 1.3 a 71.4 mil metros cuadrados.

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No cabe duda que la confianza que se genera a raíz del avance del T-MEC, el comportamiento favorable de las tasas de interés y el tipo de cambio, junto al sostenido crecimiento de la demanda industrial, son tierra fértil para que estos instrumentos de inversión sean atrayentes.

El resto de sectores como hotelero, comercial, educativo e incluso oficinas, transitan importantes cambios por la contracción actual de la demanda que obligan a reformular productos, modelos y condiciones a raíz de la pandemia; lo que constituye un reto que trae como consecuencia movimientos en los portafolios institucionales, como los que se han registrado en el último trimestre del 2020 y en lo que va del año.

Publicado por Juan Peraza Experto Hipotecario

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